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    • 11月15日起,商品房预售资金和存量房交易资金监管升级
    • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-10-09  /  浏览:79 次  /  

    为进一步加强宁波市商品房预售资金和存量房交易资金监管,保护资金安全,保障购房者合法权益,维护房地产市场秩序,宁波市住房和城乡建设局中国人民银行宁波市中心支行宁波银保监局宁波市住房公积金管理委员会办公室联合制定了《宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)》《宁波市存量房交易资金监管办法(试行)》,全文如下。


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    宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)


      第一条  为进一步规范全市商品房预售资金监督管理,预防和减少房地产交易风险,保障购房人合法权益,维护房地产市场正常秩序,根据《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》(浙建房〔2010〕72号),结合宁波实际,制定本细则。

      

      第二条  市住房城乡建设行政主管部门(以下简称“市住建部门”)负责对全市商品房预售资金监管工作的监督指导。区县(市)、开发园区住房城乡建设行政主管部门(以下简称“属地住建部门”)具体负责辖区内商品房预售资金监管工作的监督管理。

      

      中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局及驻区县(市)办事机构(以下分别简称“人行部门”、“银保监部门”)负责辖区内商业银行商品房预售资金监管工作的监督管理。

      

      住建部门、人行部门、银保监部门统称为“监管部门”。

      

      第三条  房地产开发企业应当选择在商品房预售项目所属区县(市)的商业银行机构作为监管银行,并以宗地为单位设立商品房项目预售资金监管账户,不得按预售批次分别与不同的监管银行签订预售资金监管协议。

      

      海曙区、江北区、鄞州区行政区域内的商品房预售项目,可以在该三个行政区域内选择一家商业银行机构作为监管银行。

      

      商业银行在商品房预售项目所在区县(市)无分支机构的,房地产开发企业可以选择该商业银行在本市的市级机构作为监管银行,商业银行市级机构应当履行商品房预售资金监管职责,不得将监管职责委托、指定给所属其他机构。

      

      第四条  工程造价按照房地产开发企业提供的经具有专业资质的造价咨询机构编制并签字盖章的工程预算清册总额确定,但单位建安工程综合造价不得低于市住建部门公布的标准。

      

      全装修住宅商品房项目的工程造价应当包括企业申报的装修工程造价。

      

      第五条  房地产开发企业与按揭贷款银行签订按揭贷款合作协议时,应当明确约定按揭贷款必须直接划入项目预售资金监管账户。房地产开发企业应当将按揭贷款合作协议和预售资金监管协议上传至预售资金监管系统报备。

      

      房地产开发企业申请商品房预售许可时,应当向属地住建部门提交已报备的预售资金监管协议以及按揭贷款合作协议文本。

      

      第六条  属地住建部门在发放商品房预售许可证前,应当对商品房项目的工程造价预算清册、预售资金监管协议和按揭贷款合作协议文本等资料进行核查,并召集相关部门、房地产开发企业、建筑总承包单位、建设监理单位、监管银行、有合作意向的按揭贷款银行,对商品房项目预售资金监管事项及相关责任进行交底,形成书面记录。

      

      房地产开发企业在销售过程中增加、调整按揭贷款合作银行的,应当在签订按揭贷款合作协议或调整后三个工作日内书面告知属地住建部门。新增按揭贷款合作银行的,房地产开发企业应将按揭贷款合作协议上传至预售资金监管系统报备。

      

      第七条  房地产开发企业应当在销售现场公示经备案的预售资金监管协议、监管银行、监管账户、按揭贷款银行,以及监督举报电话。

      

      第八条  预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款应当全部存入预售资金监管账户。

      

      房地产开发企业使用POS机收取预售款的,只能使用与监管账户绑定的POS机。监管银行应当配合、协助房地产开发企业收取售房款的相关工作。监管银行应对监管项目开展不定期巡查,掌握监管项目的销售情况。

      

      房地产开发企业应当向监管银行提交包括合同编号、网签应收金额、网签实收金额等内容的对账清单(清单样式见附件),监管银行应当核对总额,并对售房款到账总额进行盖章确认。房地产开发企业申请办理商品房预售合同备案时,应当一并提交经监管银行确认的对账清单。

      

      按揭贷款银行须按月向监管银行报送按揭贷款发放清单(清单样式见附件),不得将按揭贷款划入非预售资金监管账户。

      

      监管银行应当按照商品房预售合同编号建立资金入账台账,对按揭贷款划入预售资金监管账户的情况进行跟踪和监督,按月汇总监管项目的预售首付款、一次性付款、购房贷款到账情况。

      

      第九条  商品房预售监管资金范围为监管项目工程造价的130%,监管项目有以该项目土地抵押担保贷款的,土地抵押担保贷款的本息也纳入监管范围。预售监管资金分为重点监管资金和一般监管资金。

      

      重点监管资金实行动态监管。重点监管资金额度为预售监管资金每一支付时点至商品房交付条件具备时,剩余工程造价的130%和土地抵押贷款本息余额的总和。

      

      一般监管资金是指超出重点监管资金额度的预售监管资金。

      

      第十条  房地产开发企业可凭银行出具的担保期限涵盖预售商品房项目建设工期以及竣工、交付,且单方不可撤销的现金保函,替换同等额度的监管资金。现金保函应当明确兑付条件和兑付程序。

      

      第十一条  监管资金按照预售资金监管协议和本细则的规定支出。预售资金监管账户资金余额不得低于本细则第九条第二款规定的重点监管资金额度。

      

      监管银行根据建设监理企业出具的工程进度证明支付相应的工程款项。从预售资金监管账户监管资金中支付工程款项的,施工总承包单位为收款方。监管银行支付工程款项,应当经过房地产开发企业、施工总承包单位、建设监理单位三方共同签字确认,凭发票及相关材料划入施工总承包单位账户;确需直接划入分包单位账户的,发票及相关材料需经施工总承包单位签章确认并提供分包合同。

      

      从预售监管资金中支付非工程款项的,应当经过房地产开发企业、收款单位等有关各方签字确认或按照相关规定,由监管银行凭发票及相关材料进行支付。非工程款项累计支付总额不得超出项目工程造价的20%,已用于工程款项的贷款资金的归还不属于非工程款项的支付。

      

      第十二条  监管银行发现预售资金入账情况异常,或者发现房地产开发企业申请支付工程款项与已完成的工程量或者工程进度明显不符的,应当督促房地产开发企业或相关按揭银行整改,并及时向监管部门报告。

      

      第十三条  商品房监管项目具备交付条件后,房地产开发企业凭相关证明材料向监管银行提出监管资金账户撤销申请。商品房监管项目土地已抵押(不含在建工程抵押)的,房地产开发企业应当在土地抵押权注销后,方可申请监管资金账户撤销。

      

      房地产开发企业应当将监管资金账户撤销申请同时报送属地住建部门。

      

      第十四条  房地产开发企业有下列情形之一的,由属地住建部门约谈企业,暂停网签,责令限期整改;拒不整改的,记入房地产开发企业不良信用记录;造成损失的,承担相应法律责任:

      

      (一)未在售楼处明显位置公示本细则第七条规定资料的;

      

      (二)未按规定及时将售房款存入预售资金监管账户的;

      

      (三)指使按揭贷款银行或者协同按揭贷款银行将商品房按揭贷款划入非预售资金监管账户的;

      

      (四)提供虚假材料申请拨付商品房预售监管资金的;

      

      (五)其他变相逃避商品房预售资金监管的行为。

      

      第十五条  施工总承包单位、分包单位、建设监理单位隐瞒、虚构事实或者出具虚假证明材料,套取或者协助房地产开发企业套取预售监管资金的,由属地住建部门依照规定处理并记入建筑业不良信用记录;造成损失的,承担相应法律责任。

      

      第十六条  商业银行有下列情形之一的,由监管部门责令整改;情节严重或者造成严重后果的,按照相关规定采取行政处罚、暂停部分业务等监管措施;造成损失的,承担相应法律责任:

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