图中红色区域为保利拍得的地块

图中1、2、3区域为慈溪市文化商务区开发有限公司拍得的明月湖地块

2月28日，慈溪市国土资源局发布挂牌出让结果公告，慈溪保利最终以总价3.3297亿元成功斩获慈宗汉Ⅰ201701#、02#宗地！这是我市今年拍出的第一宗大体量城镇住宅用地，再加之距离去年11月25日拍出的明月湖3个地块的时间并不太久，因此格外引人注目，业内外人士评论较多。那么，我市的住宅用地供应情况到底怎么样呢？

我们先来看一下刚刚拍出的这2块土地的情况：

今年首拍

保利3.3亿拔得头筹

据慈溪市国土资源局发布资料显示，该2宗地块规划性质为二类居住用地，土地用途为城镇住宅用地，容积率为1.5-2.0，2宗地块的总出让面积约8.54万平方米，总建筑面积约17万方，2宗地块总起价约3.2569亿元。

该2宗地块位于慈溪城西休闲商务区核心区域，保利MALL东面，三北西大街和光华路交汇处往东，地理位置好，周边配套齐全。地块位置的优越主要得益于一路之隔总建筑面积达30万的保利MALL。目前，保利MALL商业圈已经发展得较为成熟，周边楼盘也不断崛起，这里的人气渐渐聚集，正在发展成为一个集商业、住宅、娱乐为一体的优质区域。另外地块东面是船洋江，2宗地块中间水质清澈的后横江流淌而过，地块水系资源丰富。

2宗地块一宗起始楼面价约1937元/平方米，另外一宗起始楼面价约1875元/平方米，这个地段这样的起始楼面价，地块性价比较高。出让结果公告显示，最后的成交价总价合为3.3297亿元，仅比起始价总价高出728万元。那么这块地保利拿到是否合算呢？是否能挣到钱呢？我们认为：在合适的时间，用合适的价格，取得了合适的土地。

去年底

明月湖地块11亿出让

而去年11月25日拍出的3块地，更是我市房地产业内人士心目中的明星地块，早在2014年的慈溪市国有建设用地供应宗地表里，他们就显赫位列前2名，最终，慈溪市文化商务区开发有限公司以11．2894亿元的价格拍得。

明月湖E-01地块位于白沙路街道，东至二灶江公共绿化带、南至规划明月路、西至规划明月路、北至规划清水湾路。明月湖F-03A地块位于白沙路街道，东至规划明月路、南至明月湖F-03B地块、西至规划绿化带、北至规划清水湾路。明月湖F-03B地块位于白沙路街道，东至规划二灶江绿化带、南至规划公共绿化带、西至规划绿化带及明月湖F-03A地块、北至明月湖F-03A地块及规划明月路。

拍卖出让地块的规划指标、土地用途、出让年限、起始价总价为：明月湖E-01地块出让面积为38352平方米，建设密度为≤30，容积率为>1.0≤1.8，绿地率为≥25，土地用途为批发零售用地、商务金融用地、其他商服用地、住宿餐饮用地、城镇住宅用地，出让年限为批发零售用地、商务金融用地、住宿餐饮用地、其他商服用地40年，城镇住宅用地70年，起始价总价25773万元。明月湖F-03A地块出让面积为58897平方米，建设密度为≤25，容积率为>1.0≤1.4，绿地率为≥30，土地用途为城镇住宅用地，出让年限为70年，起始价总价44615万元。明月湖F-03B地块出让面积为56113平方米，建设密度为≤25，容积率为>1.0≤1.4，绿地率为≥30，土地用途为城镇住宅用地，出让年限为70年，起始价总价42506万元。

如果按照三宗地拍卖起始总价算的话，明月湖E-01地块楼面价为每平方米3733元，这块地土地性质一部分为商业，一部分为住宅；明月湖F-03A地块楼面价为每平方米5411元，明月湖F-03B地块楼面价为每平方米5411元。两块纯住宅用地面积加起来约为172亩，每亩约为507万元。

近年来推出的住宅用地

到底有多少

房价直接受土地供应规模和时序的影响，又直接影响商品房供应量、供求关系、房价、库存。一般来说，当前的房价水平受当年和两年前的土地供应量的影响，其余年份的土地供应量对当前房价影响不明显。两者的相关系数为负，即供地数量增加，房价降低，反之房价上涨。 

因此，我们很有必要来看下近年来我市的土地供应量情况：2009年，907.8亩，其中城区：624.24亩；2010年，1142.25亩，其中城区：763.43亩；2011年，992.26亩，其中城区：570.13亩；2012年，1549.97亩，其中城区：694亩；2013年，1269亩，其中城区：466亩；2014年以后，近3年无大宗、新增商品住宅土地推出。从数据可以看出，2009年开始，我市开始加大了土地供应力度，2012年达到最高峰，2013年开始放缓供应量。2014年、2015年无大宗商品住宅土地推出。

去年10月，碧桂园以3.36亿元拍得我市中心城区一块4.8517万方的土地，这是中心城区近3年来成功出让的首块大宗可供市场销售的住宅用地，位于孙塘北路北三环段，可建面积为12.13万平方米，容积率为1.0-2.5，最终拍卖溢价仅2.6%，每亩460万，折算楼面价仅2770元/平方米。另外也就是去年11月拍出的明月湖3块地。

节奏和数量双控效果明显

从上列数据我们可以看出，自2014年开始，我市开始放缓甚至停止土地供应，一直到去年10月份前，在近3年的时间里，仅有极零星的住宅土地供应，无大宗住宅土地推出。正是通过这种科学的、严格的土地“计划生育”，以实现住宅商品房市场的供需平衡，从根本上解决了住宅商品房供需一时的失衡状态，为我市的房地产去库存工作和持续健康发展奠定了坚实的基础。

去年12月，我市专门出台了《关于加快我市国土资源供给侧结构性改革实施意见》，明确规定，严格落实商品住宅用地供应调控预警机制，实施商品住宅计划供应与存量商品房消化时间挂钩的机制。根据规定，今后我市出让多少住宅土地，是以住宅商品库存做为依据的，即让库存量保持一定的合理水平。大体上说，在一般情况下，出让土地建设商品房的数量，跟销量是一致的。

正是通过这种科学的、严格的土地“计划生育”，以实现住宅商品房市场的供需平衡，从根本上解决了住宅商品房供需一时的失衡状态，为我市的房地产去库存工作和持续健康发展奠定了坚实的基础。

因此，我们充分相信，在未来的日子里，有关部门一定会把握节奏、合理调控，大家没有必要担心会一时开闸漫溉，也没有必要担心会阀门紧闭供需失衡，我市的房地产市场一定会健康、平稳地向前发展。

（来源：慈溪日报）