据慈溪房产透明网数据统计，今年1-6月，全市二手住宅共成交2222套，较去年上半年的1303套增加了919套，同比增长70%。成交面积28.35万平方米，同比增长65%。 2222套，这是近五年来我市二手住宅上半年成交量的新高。

和去年下半年的缓慢回暖不同，今年开始，二手房市场的成交量有了明显上升。 3月底二手房交易营业税“五改二”政策的实施，释放了大批购房需求尤其是改善型需求，市场回暖速度步伐开始提速。而近日出台的“契税减半”新政进一步减轻了购房成本，有望为市场回暖再添一把旺火。

 ■记者 赵渝腾

成交量稳步提升，3.30新政后迎来爆发性增长

在多项政策利好的推动下，今年我市的二手房市场呈现出和新房市场一样惊人的回暖态势。自开年月均成交量突破300套后，成交量稳步提升，随着营业税“五改二”政策的出台，更是让成交量出现爆发性增长，月均成交量较去年水平近乎翻番。

慈溪二手房市场的回暖，比新房市场的回暖更加步履蹒跚。数据显示，自慈溪楼市从2010年开始受调控政策影响一路低迷以来，二手房市场状态可谓每况愈下， 2009年全市二手住宅成交量还高达5142套，到了2013年只有2367套，成交量生生“腰斩”。这种低迷的市场氛围延续到2014年上半年，半年仅成交1303套，月均217套，为五年来最差成绩。而2010年至2015年这五年，上半年成交量均未突破2000套。然而，随着2014年下半年慈溪楼市开始回暖，二手房市场成交量也有所起色，但增长并不明显，较上半年的月均水平仅增长了40多套，但月均成交量依旧在300套以下。相比新房市场的热火朝天，二手房市场的回暖步伐较为缓慢。

进入2015年，新房市场延续着去年年末的热销潮，全市旺销已成定局，二手房市场的回暖也开始有明显起色。今年1月份，全市二手住宅成交347套，直接刷新近一年半的单月成交新高。此后的2月份，即使有春节假期的影响，单月成交量还是达到267套，是去年同期的2倍多， 3月份继续保持良好势头，成交319套。从月均成交量可以看到，如果以100套为一个台阶，今年较去年已迈上了一个台阶，成交量已显现出突破上扬的走势。

而真正的转折点出现在3.30新政的出台。 3月30日，财政部和国家税务总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。根据通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。免征营业税的时间放宽，无疑惠及了大量满2年但不满5年的二手房，这类次新房品质、地段、配套都比较好，且目前价格相对较低，对于不少有改善型需求的购房者来说，是不错的选择。免除营业税后，直接降低购房者购房成本，加大购房者的入市意愿。

营业税“五改二”政策落地后，慈溪二手房市场迎来了真正的爆发性增长。 4月份，也就是“3.30新政”出台后首月，全市二手住宅共成交461套，成交面积5.74万平方米。 5月份，成交量为425套，成交面积5.31万平方米。 6月份，成交量为403套，成交面积5.07万平方米。可以看到，“3.30新政”后，全市二手住宅的月均成交量已突破400套，又迈上一个新台阶。仅半年时间，二手房的成交水平已近乎翻番，这表现出市场对新政利好的反应非常迅速，同时也向市场释放了明确的信号：市场并不是需求不足，而是被政策抑制。如今这些禁锢着大量购房需求，尤其是改善型需求的枷锁逐个被打开，成交量出现井喷也就不足为奇。

“契税减半”进一步助旺市场

次新房有望更受青睐

当市场还在消化营业税“五改二”带来的利好，“契税减半”的购房补贴政策接踵而至。在购房成本进一步减少的情况下，品质好、总价高的次新房有望更受购房者尤其是改善型需求的青睐。

近日，宁波出台重磅利好政策，规定“在2015年7月1日至2016年6月30日期间，在甬购买住宅和非住宅的，按其所购房屋实际缴纳契税额度的50%给予购房补贴”。购买住宅非住宅均可补贴50%，就是说购房者购买普通住宅、非普通住宅、商铺、办公楼，均可获得减半的契税补贴，这也是近一年来，众多楼市利好政策中首次出现对非住宅的补贴，也被宁波房产业界堪称“史上最给力”的购房补贴。

按照原有的契税缴纳标准，只有购买家庭唯一住房才有契税优惠，而且还有面积要求。 90平米以下税率是1％， 90－140平米税率1.5%，其余类型的住宅以及任何非住宅，契税均按房价的3%缴纳。然而补贴一来，就意味着不论是以上哪种缴纳标准，购房者都可省去一半的契税钱。例如，总价200万元的一套房子，假如原来契税按照3%需要交6万元，而现在财政将补贴给购房者3万元。

这一政策可以说是普惠政策，对于整个房地产市场的成交（包括住宅、非住宅）都将起到显著的推动作用。而对于刚刚进入全面回暖阶段的二手房市场，利好效应也有望立竿见影。记者走访了几家房产中介公司，中介商纷纷表示，“契税减半”的政策和营业税“五改二”政策一样，对市场的刺激作用很明显。消息一出来，就有很多犹豫中、谈判中的客户打电话过来确认，下单意愿明显增加。“因为这是实实在在、真金白银的补贴，相比其他一些优惠政策，这种直接降低购房成本的政策，最能刺激购房者的神经。”一位房产经纪人说道。

此前营业税“五改二”的政策可勉强理解为针对部分房源的“购房补贴”，即满2年不满5年的次新房源。由于不用再交5.6%的营业税，一下子盘活了这批房源，带动了成交量井喷。有业内人士推测，本次“契税减半”新政，也尤其利好这批次新房源。首先，因为这批次新房源占据目前二手房市场相当大的比重。 2008至2010年是慈溪楼市火爆时期，房地产开发步伐大大加快，市场供应量出现井喷，其中不乏如华润橡树湾、绿城玫瑰园、慈园、梵石花园等高档住宅。当时买这批房的人非常多，其中不乏许多投资客。而目前这批房源，大多处于交付满2年未满5年的状态。这类次新房品质、地段、配套都比较好，且目前价格相对较低，对于不少有改善型需求的购房者来说，是不错的选择。其次，这类房源面积往往超过140平方米，总价高，所需缴纳的税费就高，因此税费减免带来的成本下降也比较多。以一套200平方米、满2年、报价300万元的二手房源为例，原本需要缴纳营业税16.8万元，而这笔税一般是由购房者承担，如果这套房还不是购房者的家庭唯一住房，还需缴纳3%的契税，即9万元。而如今，营业税免缴，契税减半，购房者的成本一下子减轻了21.3万元。这对于一个普通家庭来说，无疑减轻了不小的负担。

随着改善型需求的加速入场，在税费连续优惠的大利好背景下,这类次新房的交易有望更加活跃起来，二手房市场也有望保持当前的高成交水平。而在全市库存依旧较大的情况下，市场整体价格水平依然难有大幅增长，对于买卖双方而言，优惠政策主要还是让交易心态更加积极，毕竟现在市场正处于发力起步阶段，期望对方在价格上做出巨大让步都不太可能，能成交才是最重要的。

(来源：慈溪日报）