热点关注去年10月到现在，慈溪商品房限购政策实施已整整一年。去年10月15日，慈溪住房限价政策在万众瞩目下出台，根据《关于落实住房限购政策管理工作的通知》（慈建设【2010】223号）规定，我市每户家庭在当年10月9日后只能新购一套住房。今年上半年，更加严厉的限购政策在我市落地，规定在宁波大市已有2套及以上住房的宁波大市户籍居民家庭等三类人不能再买房。
限购抑制了部分需求，使楼市供求关系发生变化，影响着开发商定价策略。在卖方市场下，品质较低的楼盘也能卖出高价钱，现如今这些产品的价格和高品质房源的价格正在逐渐拉大，浑水摸鱼的少了，部分产品虚高的房价重新回归理性。
限购令下开发商定价越来越谨慎
在楼市宏观调控环境下，今年以来慈溪楼市的低迷状态直到7、8月份几个新盘注入才真正得到缓解。目前，新开楼盘普遍根据自身楼盘成本定价，不盲目攀高房价。
前几年，慈溪楼市一直处于卖方市场，供不应求导致只要一有楼盘开盘，就引来抢购的场面，购房者托人买房以致房子数量的关注度要远高于房子的价格，这也为开发商赚取更多利润提供了不错的外部条件。以靠近文化商务区的某一楼盘为例，受华润橡树湾小区（中央公园）和绿城玫瑰园两个高档住宅小区开盘热销的影响，该楼盘价格随之上调到每平方米15000元左右。
今年以来，对比每个月的交易均价可以看出，开发商在楼盘定价上更加理性了。数据显示，由于不同品质楼盘主导着每个月的交易行情，1-8月份每个月的交易均价落差在2000元-8000元之间，除了6月份环比涨幅较小外，其他月份环比涨幅和降幅都超过了20%，开发商根据自身楼盘定价，导致市场上的价格参差不齐。开盘不久的乡镇楼盘大观璟园和城区楼盘美华银桂苑有着不错的销售数据，主要原因还在于价格优势，“没有卖不掉的房子只有卖不掉的价格”，这句业内的名言在时下楼市环境下显得尤为信服。长期在慈溪开发房产的维科置业有关负责人坦言，要是早些年，如今这些在售高品质的房源还能提价不少，现在的定价策略基于成本、区位优势和品质。
企业主柴先生最近在市区一新开楼盘购置了一套新房，当他来到售楼中心看房时，售楼人员除了像以前一样介绍这个楼盘的优点之外，还给他算了一笔成本账。销售人员以一套均价为每平方米13006元的房子为例，各项优惠政策下来，每平方米大概能优惠600元，工程、人力、建材及其他的建设费成本一般在4000元/平方米左右。其他包括一些代征道路建设费用和园林绿化费用及基础设施建设费用的市政配套成本在500元左右；还有包括营业税、城市建设维护税、教育附加费、增值税等在内的各种税费占了销售额的11%左右。另外，单位平方米的营销管理和销售推广费用也占到销售额的5%，还有包括贷款利息等财务费用等，以上这些成本所算出的该楼盘一平方米的成本已经超过了10000元。柴先生告诉记者：“我关注房市很多年了，虽然销售人员有些夸大，但不失事实，同地段同品质楼盘相比几年前确实要便宜了。”
市场的供求关系不仅决定着价格的走势，也决定着房价的制定方式。目前，开发商的定价方式正在由市场需求定价，转向了成本定价。在前两年市场供不应求的情况下，开发商定价是不会考虑成本的，而是根据市场需求来制定价格。今年供求关系发生了变化，出现了供大于求的情况，开发商不再敢贸然定出高价失去买家，而是以成本为基础，再加上合理的利润来制定房价。另外一方面，这几年杭州宁波有实力的开发商陆续来我市开发房产项目，房源档次不断拉开，激烈的竞争迫使各家开发商重新审视自己，以价格优势拉拢购房者。
慈溪限购影响弱于大城市
与一些大城市量价齐跌不同的是，慈溪楼市总体平稳，受限购影响明显弱于上海、北京、杭州等大城市。
据了解，目前慈溪购房群体主要分两类人，一是乡镇到中心城区置业者，二是城市改善性购房。限购加上限贷，对城市改善性需求具有明显的抑制作用，有的家庭名下已有两套住房的，根本就不能买；没有两套住房的，首付上升到60%，加上利率上浮，让他们望而却步。而以乡镇企业主为主的购房大军，他们原来在乡镇的房产大多不属于商品房，如果他们到城区来购房，只买一套的，属于首套房，而且他们的父母、子女名下大都没有商品房，可以到城区购买商品房。所以，限购政策对这部分群体影响是有限的。
慈溪市房地产管理中心统计显示，今年1-6月份，全市商品房成交均价为每平方米12868元，同比下降4.3%；全市商品房合同备案1391件，同比下降4.4%；销售面积196945.81平方米，同比下降16.5%，第二季度较第一季度成交均价明显上升，主要由于今年第二季度一些单价高的中心城区高档楼盘所占比重较大，市场总体表现平稳。7、8月份有5个新盘进入市场加上几个持续热销的楼盘，无论是成交量还是成交均价同比、环比都有大幅上升。慈溪市房地产管理中心数据显示，8月份全市商品房成交419套，成交均价为每平方米16159元。9月份全市商品房备案销售258套，成交均价达到了每平方米22171元。
有关人士预计，未来一段时间内，慈溪楼市仍会保持相当的热度，但宏观政策松动的可能性不大，房价结构性调整不可避免。
从整体上看，慈溪房价大幅下降可能性不大，但局部调整的可能也不排除。房地产开发周期较长，一些企业去年才开始上项目，到开盘时已接近前一波行情的尾声，受国家宏观调控和周边市场的影响，成交量下降，迫于还银行贷款或开发新项目急需资金的压力，有可能对现有房价进行降价。另一种情况是，前期市场较好，开发商盲目定价，房屋价格和价值严重背离，现在市场回归理性，消费者“货比货”，在相当长一段时期内，难于出手。开发商完全有条件在保证一定利润前提下，降价出售。
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