事件

　　“市场已经很不理想”，一位大型房企的营销负责人日前私下里表示，尽管该房企旗下一楼盘上周末开盘卖了60%多，但市场总体形势却继续恶化。

　　考虑到未来一段时间“榨也榨不出销售业绩来”，该房企已决定停止始于两个月前的市场推广。

　　调 控

　　限 购住房、贷款调控、房产税、开发贷款、调控首付金……

　　这是房地产形势的一个缩影。

　　而从宏大的视角来看，截至5月底，大量上市房企仅完成了不到全年业绩目标的30%，很惨。更惨的还在幕后，截至6月15日，不少地方政府近半年的卖地收入仅仅只是去年全年总量的约20%。

　　显然，房地产市场和对它所实施的调控正在进入一个煎熬期。

　　这个时候，开发商慌吗？当然慌。

　　在这个敏感的时候，一方面住建部告诫房企莫抱幻想，楼市调控下半年继续从严；另一方面却是北京、海口、大连、武汉等地方政府对限购政策进行调整的需求日益强烈，并屡次做出试探动作。

　　北京等地的动作，正如不少人所料，这是开发商最期望出现的，但也是人们最担心的。因为，地方政府的动作很大程度上决定着未来的市场走势，也决定着调控的成败。

　　众所周知，随着6月20日存款准备金率的再次上调，中央政府通过总体上收缩资金规模，通过信贷结构的管理，对开发企业形成资金周转压力，从而逼迫楼盘降价，这是调控中的重要手法。

　　但另外一个事实是，一些银行和开发企业共同合谋的委托贷款、活跃的民间融资、大小企业共同开发、多层次递转资金等不一而足的方法正在阶段性抵御资金紧张局面，相当多的开发企业正在试图通过实施变通的融资手段和支付高成本利息来度过寒冬。

　　在这个时候，如果地方政府为开发商撑腰成功，调控岂非前功尽弃？

　　在这种情势下，必须重回大道理。如果调控是一场必须要打的战争，那就一定要严守作战纪律。收紧资金、控制需求、扩大供应、逼迫开发、加强保障，这是一个完整的调控链条。在这一纪律下，短期利益必须让位于长期利益、短期效应必须让位于长期效果，因此，希望大家能忍受一时的煎熬。

　　近期两大国际评级公司相继唱空中国楼市，而同期的数据亦表明经济结构转型步履并不轻松，下半年货币政策加码或成定局。

　　继穆迪于5月公布的今年一季度报告中，获负面评级的公司中有超过60%为内地发展商之后，6月14日，另一家国际评级公司标准普尔亦在其公布的报告中，将中国房地产业的评级展望由稳定下调至负面，原因是国内放贷条件收紧，同时地产销售放缓。可能令发展商略感欣慰的是，惠誉维持了对中国房地产业稳定的评级展望。

　　融资与销售上的限制成为当下商品住宅市场的两大制约，尽管基准利率依旧低于CPI，但随着准备金率不断提升，缺乏融资渠道的中小发展商可能将先遇到资金瓶颈，而同时限购政策又使得不少买家离场。6月14日，央行今年第6次提升了存款准备金率，达到了21.5%。

　　尽管国内房地产尤其是个人住房贷款的资金杠杆率并不是很高，但是作为资金密集型的行业，货币政策的走向对其可谓影响深远。而随着国家统计局公布的5月份居民消费价格指数CPI同比上涨5.5%、环比上涨0.1%，并创下了34个月来的新高同时，吊诡的局面出现了。一方面基准利率为负将加强投资偏好，包括购买房地产抵御通胀；另一方面，对买家的限制又使得投资需求难以释放。

　　尽管国际评级机构下调国内房地产发展商评级，同时亦有对冲基金做空人民币之说法，但基于CPI，加息亦不可避免，又到了现金为王的时候。