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房价为何降不下来呢？原因之一，是人们的住房需求实在太强烈了；原因之二，是各地建的房子，确实是少了一点。
“房价不降，调控不止。”1月26日出台的“新国八条”再次验证了这个决心。第三轮调控大幕已经拉开，二套房首付比例升至六成，限购令再次升级，并且首次要求地方政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标……显然，第三轮调控的严厉程度已经超过了被称为“史上最严厉”的第一次调控。
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截至2月26日，北京、上海、天津等18城市已相继出台限购实施细则，记者观察发现，调控房价并未出现“一刀切”的局面，各地各显其能、各出己招、各有侧重――
在号称史上最严的楼市调控之下，房价不跌反涨，让调控颇感压力。国务院近日规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，都要出台住房限购实施细则。住房和城乡建设部也明确表示，“不限购，就约谈”。
总体而言，一线城市限购政策较为严格，二线城市，尤其是中西部地区，大多将限购范围划定在主城区范围内。
户籍。对非本地户籍家庭，北京要求提供连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明。上海要求提供自购房之日起算的前两年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。相比之下，成都没有规定纳税年限，只规定在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第二套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，暂停在主城区购房。
限购。武汉不仅将6个远城区纳入限购范围，而且首次对二手住房进行限购。将二手房纳入限购的城市还有上海、南昌等地。太原市则将限购范围从“新建商品住房”扩大到了“住房”。相比之下，贵阳和成都的限购政策要宽松些，仅在主城区或中心城区人口密集、房价过高一带限购。石家庄、厦门、贵阳等地确定了限购期限，从实施之日起到2011年12月30日。多数城市没有规定限购期限。
限贷。各地普遍为三套房停贷，二套房贷首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。广州，买房使用公积金贷款的，二套首付五成，三套停贷。烟台，首套房贷首付三成，贷款利率执行基准利率，等等。
房产税。1月28日，上海和重庆两地先行试点，但试点方案不同。上海房产税应税住房房价低于28426元/平方米的，税率减为0.4%，超过这一价格的房产税税率为0.6%。重庆较之要复杂些，所购房屋均价在9941元/平方米（含）以上的住房均在征税范围。征收对象有三类：独栋商品住宅；个人新购高档住房；个人在重庆无户籍、无工作和企业在重庆购房的，多套房（含第二套住房）即使是普通房子也要征。
保障性住房。今年国家计划建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。保障性住房以公租房和廉租房为主。近日，各地已签下“军令状”。其中，广西今年将建各类保障性住房29万套，上海计划筹建22万套，北京将建20万套以上，哈尔滨4.2万套，广州4.3万套，济南3万套，等等。
商品住宅预售。上海规定，3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售。成都规定3个月内不得调整价格。北京规定，每套房都需要明码标价，并在网上公示。对于开发商申报价格虚高，相关部门将按照一房一标价及时查处，等等。
2010年，中央3次出台调控房价措施，动用政策工具之多，历史罕见。然而，2010年的房价还是走出了一条先抑后扬的曲线。经过如此大力度的调控，房价为何仍然居高不下――
有报道称，限购令出台后已显现效果。例如，成都限购细则出台前3天，楼市成交超过4000套，细则出台仅5天，备案成交仅513套。而据北京市房地产交易管理网数据显示，限购实施细则（“京十五条”）发布一周后，北京商品房网上签约总数为746套，与新政执行前一周的5646套相比，交易量环比下跌86.79%。
然而，也有分析指出，目前包括限购令在内的系列楼市调控，短期内仍主要以抑制需求为主，并不能从根本上解决楼市的问题。尽管强调今年楼市调控不松懈，但是政策一旦放松，很可能会导致反弹。
政府抑制房价，史上最严；百姓感受房价，不跌反涨。经过如此大力度的调控，房价为何仍然居高不下？
一是消费者购房还没有回归理性。在全国人大内司委委员、中国人民大学劳动人事学院教授郑功成看来，正是因为房地产业依然存在不规范现象，以及购房消费者还没有完全回归理性，所以人们会感觉房价依然偏高。实际上，从遏制房价过快上涨的目标来衡量，政府出台的一系列调控政策已经初见成效。可以肯定的是，如果不调控，房价会涨势更猛。
郑功成进一步分析说，“今年全国将建1000万套城镇保障性住房，这说明政府不仅对房地产价格进行调控，而且加大了对保障性住房的建设力度，旨在通过增加公共房屋的数量，逐渐引导人们恢复购房的理性，从而引导商品房市场价格的回归。”郑功成说，目前在住房市场的刚性需求中，存在着一批没有资格享受社会保障房，又买不起商品房，被夹在中间的群体，而中低收入家庭是“夹心层”的主体。针对这种情况，公共租赁房成为今年主要的保障方式。
记者了解到，2月24日，住房和城乡建设部已经与各地签订2011年的保障性安居工程建设目标责任书，最迟在11月底前要全部开工建设，并在年内完成500万套保障房。
二是资产泡沫历来是由投机炒作形成的。全国人大财经委员会副主任委员贺铿说，调控房价要坚持遏制各种投机行为，包括遏制一部分地方政府炒地和社会资金炒房的投机行为。从世界各国情况看，征收房地产税是促进房地产业健康发展的主要措施。可是我国的房产税，目前仅在上海和重庆两地试行，尚没有在全国推开。
“只有逼迫各类‘炒家’出局，政府才有可能有序、有效地解决我国城镇化过程中的住房问题，并建立住房保障体系。”贺铿认为，试点之后应尽快在全国范围内开征房地产税。为了有效遏制投机行为，他建议房产税率不宜过低，对开发商捂盘超过一定时间的，也要按一档或二档税率征税，直至卖出为止。
可喜的是，国务院办公厅日前向全国人大常委会办公厅转来《发展改革委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》透露，我国将加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
三是“央企拿地”和“土地财政”是推高房价的助力。以土地财政为例，有资料显示，近10年来，随着各地土地出让金的持续攀升，全国土地出让收入占地方财政收入的比重，已经从2001年的16.6%，上升到2009年的48.8%。
2010年12月，国土资源部发出紧急通知，要求坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势，溢价超过50%必须备案。尽管已初见成效，但是土地财政仍然是地方财政的主要来源。
四是地方落实中央政策不到位。“新国八条”中“2月中旬之前出台住房限购实施细则”的要求，截至2月26日，仅有18个城市落实。这意味着，国家统计局重点监测的70个大中城市中，仍有52个城市未出限购细则。八成城市限购令的难产，折射出地方政府严重依赖土地财政的现实。
对此，贺铿建议，尽快终止地方政府的土地财政，改革土地供应办法，保障住房的土地供应。土地供应价由补偿价和土地使用税构成。郑功成则建议加快税制改革，减少地方政府对土地收益的依赖，将房产税作为地方财政的一部分。
“目前，房屋空置率仍居高不下。空置率一旦降下来，也将有利于调控。对此，政府部门也在制定相关对策。”郑功成说，尽管房地产税已经开始试点、严格的房贷控制以及央企退出等政策已经实施，但是调控房价不可能一蹴而就，一系列调控措施要完全显现成效，让房价回归理性，还需要一定的缓冲期。
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